深圳楼市，国企开始批发房子

作者 | 骑猪英雄 文章来源 | 格隆汇楼市 深圳存量住宅收储按下加速键。 收储 加速 深圳收储存量房，很久没听到动静了。 这几天，深圳存量房收储突然按下加速键。 龙岗区公告一口气即将收储4500套房源，共涉及10个小区，总面积约26万平方米，由龙岗区的区城投集团负责。 规模之大，是过去深圳收储动作里没有的。 实际上具体怎么收，每个项目收多少，未来租金怎么定价，早在一个月前就作出了要求。 9月28日龙岗区就已经发布收购保障性租赁住房项目（2027-2029）经济测算报告编制服务询价公告。 其中，远洋天祺苑建筑面积6300平，共计90套，精装； 信义金御山建筑面积24900平，共计496套，精装； 新璟曜广场建筑面积12600平，共计214套，精装； 创兴学府建筑面积76800平，共计1242套，精装； 特发臻华府建筑面积11600平，共计140套，精装； 勤诚达誉府建筑面积8500平，共计243套，精装； 城臻家园建筑面积62200平，共计1020套，精装； 天安云谷里建筑面积34900平，共计640套，精装； 信城缙学府建筑面积18300平，共计356套，精装； 木棉湾入口城市更新单元建筑面积5000平，共计78套，精装。 收储后的经济账要算得特别清楚。 要求收储的企业要进行收购保障性租赁住房项目经济测算，对收购的项目进行区域租赁住房市场的租金水平、出租率、供需状况及同类项目情况调研。 还要测算包含物业管理费、维修费、税费、资金利息、管理成本等运营成本，估算房源收购成本、可能发生的改造装修成本、前期费用及其他相关费用等投资成本，并根据市场租金水平和出租率参考进行收入预测。 另外，现金流、投资回收期、内部收益率、财务可持续性与偿债能力等敏感指标也都要统统测算。 总的来说，即使收储了，也要严格卡收储企业的现金流，收储上来了未来出租回报收益以及收储企业的偿债能力。 至于租金具体怎么确定，锚点早就埋好了。 今年9月初，深圳采购了保障性租赁住房“市场参考租金”评估测算技术服务，给社会主体出租的保租房定租金基准。 公告字面意思是一次政府购买技术服务，但以购买服务内容的细节来看，这项技术服务的目标，是为社会类保租房确定一个租金参考。 按深圳政策，这类保租房租金不得高于同区域同品质市场参考租金的 90%。 90%这条线，就是未来收储房源出租收益的清晰边界。 收益算得出来，收购才敢放手干。 放到更大背景看，收储不是深圳心血来潮，是中央早就定调的部署。 2024年，高层会议多次强调“消化存量和优化增量相结合”，明确支持收购存量商品房用作保障性住房，保障性住房再贷款制度同步出台。 深圳很快跟进。 2024年8月，深圳市安居集团发布征集通告，收购全市商品房用作保障性住房。 龙岗这次批量收储，就是政策从文件走向落地。 所以，这个“市场参考租金”是整个租金监管体系的锚点。 这就意味着，深圳已经在做系统性的社会主体出租的保障性租赁住房租金基准。 为社会主体出租的保障性租赁住房未来出租租金管理铺路。 目前市场上已经越来越多“保租房”。 今年光明区第一批面向个人配租保障性租赁住房的房源就达到1963套；10月13日南山区仅龙悦居三期、龙瑞佳园两个项目就供应616套配租住房；宝安区9月公告配租463套房源。 而这些配租房源，市场的反响不错，基本在短时间内就已经被认租完毕。 说明深圳收储存量房作为保租房的路径基本已经跑通，已经具备加大各区存量商 品房收储用作社会保障性租赁住房的条件。 再往深一层看，这次收储是非常值得关注的。 收储这步棋，全国喊了两年，落地却是所有救市政策里走得最慢的。 为何？地方也要算账。 收购要掏真金白银，地方债又卡得紧，不少城市想收也收不动。 深圳这次敢把规模拉到4500套，底气就在于先把经济账算清了。 只有账算得过来，才敢批量下手。 开发商多了一条退路 现在加大收储的力度对市场而言，利远远大于弊。 不仅可以减轻龙岗片区新房的库存压力，补充区域项目的现金流，还能进一步稳定龙岗一二手房市场的预期。 目前深圳楼市的新房库存一直在降，但龙岗区域的库存一直处于各区库存的前列。 去化不畅的项目，即使用尽办法促销，都难以清盘。 这次收储的10个小区，包括天祺苑、信义金御山居、新璟曜广场、创兴学府、臻华府、勤诚达誉府、城臻家园、云谷里、缙学府、木棉湾入口城市更新单元。 这10个项目，无一例外都是未清盘项目。 规模性的收储，相较于作用有限的零星几套房，批量更能稳住市场的预期。 对于租房市场，规模性的收储后，保租房租金一般低于市场。 龙岗是产业区，年轻人扎堆，大批低于市价的保租房进场，租金压力降了，可选渠道多了，租房成本自然下来。 小户型、精装、近地铁、近产业，也正好长在新市民、新青年的需求上。 另外还有一层隐性利好，容易被忽略，那就是“安居才能乐业 ” 。